关于开展全国托幼机构卫生保健监督检查的通知
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关于开展全国托幼机构卫生保健监督检查的通知
卫生部
关于开展全国托幼机构卫生保健监督检查的通知
托幼机构卫生保健工作是公共卫生的重要方面，必须加强管理，严防传染病、食物中毒的发生，保证儿童身心健康。1994年，卫生部与教育部联合下发了《托儿所 幼儿园卫生保健管理办法》（以下简称《管理法》）。该《管理办法》实施以来，各级卫生、教育行政部门结合本地实际制定了实施细则，加强了对托幼机构卫生保健管理。一些地区还对托幼机构卫生保健实行了分级分类管理，定期进行检查评估。各级妇幼保健机构负责托幼机构卫生保健业务指导，将其纳入儿童保健工作统筹安排，定期组织专家深入托幼园所开展儿童健康体检、疾病防治等项工作，保证了《管理办法》在多数地区有效实施。但是，近年来，部分托幼机构放松了卫生保健制度，一些托幼机构儿童生活环境、设施设备不符合卫生安全要求、不注意儿童膳食营养管理，卫生消毒不严格，甚至发生安全事故。为加强托幼机构各项工作管理，2003年3月，国务院办公厅转发了教育部等部门《关于幼儿教育改革与发展指导意见》（以下简称《意见》），进一步明确了各部门职责。《意见》规定：卫生部门负责拟订有关幼儿园卫生保健方面的法规和规章制度，监督和指导幼儿园卫生保健业务工作，负责对0-6岁儿童家长进行儿童卫生保健、营养、生长发育等方面的指导。为贯彻该《指导意见》，进一步了解和掌握全国托幼机构卫生保健现状，规范集体儿童卫生保健管理，卫生部和教育部定于2003年8-9月对托幼机构卫生保健工作进行监督检查。
此次监督检查的目的是督查《管理办法》实施情况，加强托幼机构公共卫生管理，确保托幼机构的卫生安全；同时，要探索托幼机构卫生保健监督检查的有效方法，听取对修订《管理办法》的意见。现将有关事宜通知如下：
一、加强领导，分级负责。此次托幼机构卫生保健监督检查采取省级自查和国家级抽查的方式。各级卫生和教育行政部门要联合组成工作组负责监督检查工作。要严格按照“全国托幼机构卫生保健监督检查方案”，进行省级自查。凡被抽中的地区和托幼机构，要认真、如实地填写调查表和调查问卷。各省级卫生行政部门负责本省托幼机构自查表的收集、审核工作。国家级抽查将由卫生部和教育部联合组织卫生保健、卫生监督和幼儿教育专家，对部分省（自治区、直辖市）托幼机构进行监督检查。
二、相互配合，加强管理。此次托幼机构卫生保健监督检查，既包括城市和农村，也包括各部门、企事业单位、集体和私人举办的各类托幼机构，涉及范围广，机构数量多，规模差别大，各地要认真组织，广泛动员，密切配合。各级卫生行政部门负责此次监督检查任务的组织、落实，各级教育行政部门要积极配合卫生行政部门开展监督检查工作。此次督察工作应坚持简便、节俭的原则，不能干扰托幼机构正常的教育教学秩序。
各地要通过省级自查了解和掌握本省托幼机构卫生保健现状、存在的主要问题，深入宣传《管理办法》，切实加强托幼机构公共卫生管理。
三、认真督查，及时整改。监督检查内容包括托幼机构环境与设施安全、卫生保健、食品安全、卫生消毒、传染病管理、机构和人员资格等。省级自查的方法除书面调查外，各地可自行安排。国家级抽查采取现场观察、访谈、召开座谈会、查阅资料、取样实验室检测等办法。希望各地认真做好书面调查质量控制，防止弄虚作假，确保调查资料准确可靠。同时，各级卫生行政部门要及时加强对托幼机构卫生保健业务指导、管理与监督，及时采取有效整改措施，消除隐患。对儿童健康造成威胁的，要按照《管理办法》第十六条规定执行。
为保证监督检查质量，卫生部基妇司将于2003年8月初在北京举办“全国托幼机构卫生保健监督检查培训班”，办班具体事宜另行通知。
卫生部 教育部
二○○三年七月三十日
附件：
全国托幼机构卫生保健监督检查实施方案
一、背景
联合国《儿童权利公约》中称“儿童是社会成员中最脆弱的群体”。正处于生长发育阶段的年幼儿童，全身各器官、系统的生理功能尚不完善，机体的免疫功能低下，适应外部环境能力差，缺乏自我保护能力，各种危险因素都可能危害他们的健康。托儿所、幼儿园（简称托幼机构）是学龄前儿童生活与受教育的场所，儿童在集体生活条件下相互密切接触，如果疏于管理则易引起疾病的传播和流行，并可能发生意外事故。为提高儿童卫生保健工作质量，保证儿童的身心健康，许多国家将托幼机构的卫生保健管理列为儿童保健工作的重要内容，为集体儿童创造良好的卫生环境，让儿童在托幼机构中享受快乐与健康。
托幼机构是公共卫生的重要方面，许多地区卫生部门加强对托幼机构的卫生保健管理，严格监督检查，防止传染病、食物中毒的发生，确保集体儿童健康。1994年12月1日卫生部与国家教委联合颁布了《托儿所、幼儿园卫生保健管理办法》（以下简称《管理办法》），对托幼机构的卫生保健工作做了明确的规定。《管理办法》的实施对规范托幼机构卫生保健工作，维护儿童的身心健康起到积极的作用。之后，北京、上海、湖北、江西、黑龙江等省（直辖市）结合本地实际，相继颁发了《托儿所、幼儿园卫生保健管理办法实施细则》，进一步加强了对托幼机构卫生保健的管理与业务指导。
2003年3月国务院办公厅转发教育部等部门《关于幼儿教育改革与发展指导意见》，进一步明确了各部门职责。卫生部门的职责是负责拟订有关幼儿园卫生保健方面的法规和规章制度，监督和指导幼儿园卫生保健业务工作,负责对0-6岁儿童家长进行儿童卫生保健、营养、生长发育等方面的指导。
目前全国有托幼机构11万余所。由于各省（自治区、直辖市）经济、文化、卫生工作发展不平衡，托幼机构卫生保健制度的执行也存在明显差异。特别是近年来，一些地方放松了对托幼机构的管理与监督，卫生保健方面存在不少问题：①卫生保健管理制度不健全或执行不力，如有的托儿所、幼儿园儿童入园前不进行体检；②儿童生活环境欠佳，活动与休息场地狭小，活动室通风不良；③膳食不合理，特别是农村地区托幼机构缺乏儿童营养指导，有的园所不会进行科学的食谱设计和营养计算；④食品卫生状况差，一些托幼机构的厨房面积小，无防蝇设备，厨房用具生、熟不分，餐具不能做到一餐一消毒，以及采购食品不索证等，托幼机构时有食物中毒事件发生；⑤托幼机构的保教人员上岗前和每年一次的健康检查得不到很好落实，一些患有国家法定传染病、性病等不得从事保教工作的人员不能做到及时调离岗位，传染病在托幼机构潜在流行危险；⑥意外事故如跌伤、烫伤等时有发生。分析上述问题的产生，有托幼机构本身的管理问题，也有业务主管部门指导不力，缺乏有效的监督检查。但是，哪些问题是影响托幼机构卫生保健工作和儿童健康的关键问题，有必要通过系统的调查研究寻求答案。
为此，卫生部与教育部研究决定，对全国托幼机构卫生保健进行监督检查，委托中国疾病预防控制中心妇幼保健中心和卫生部卫生监督中心具体实施。
二、目的
通过对我国31个省、自治区、直辖市托幼机构卫生保健现况的监督检查，全面了解托幼机构卫生保健工作现状和《管理办法》执行情况，客观评估《管理办法》的必要性、合理性、科学性和可行性，提出对托幼机构实施有效监督管理的办法，使我国托幼机构儿童卫生保健质量得到切实的提高，保证儿童的身心健康。
1、了解《管理办法》在不同地区、不同类型托幼机构的实施情况及存在的主要问题，为修订《管理办法》和制定相关技术服务标准提供依据。
2、通过对全国托幼机构卫生保健工作的监督检查，探索托幼机构卫生保健监督检查的有效方法。
三、内容
1、了解全国托幼机构卫生保健工作现状
2、掌握《管理办法》实施情况和存在的主要问题
3、完善托幼机构卫生保健管理制度
四、方法
此次监督检查采取自查和抽查两种方法。
（一）自查
通过信函方式，对全国31个省、自治区、直辖市部分托幼机构进行抽样调查，了解城市和农村地区托幼机构卫生保健工作现状，存在的主要问题，以及产生这些问题的可能原因。
1、抽样方法：
自查采取整群分层抽样方法，即：每省随机抽取1/2的市（地），每市再随机抽取1/4的县（市），每县（市）再随机抽取1/4乡（镇）作为自查地区。
2、自查范围：
为便于统计分析，本次调查将城市和农村分为：城市地区为市、县（镇）及以上托幼机构，农村地区为乡（镇）中心园和村办园。
城市地区：城市地区按园所分类，随机抽取10%作为自查单位。抽中的县（镇）托幼机构全部列入自查范围。
农村地区：抽中的乡（镇）中心幼儿园为必查单位。同时随机抽取1所村办园作为自查单位。
全国自查托幼机构数：每省（自治区、直辖市）自查150-200所城市地区托幼机构，100-200所农村地区托幼机构。全国31个省、自治区、直辖市共自查4000-5000所城市地区托幼机构，3000-4000所农村地区托幼机构。
3、自查步骤：
①各省、自治区、直辖市卫生厅局基妇处负责托幼机构抽样。
②被抽中的托幼机构，园所长负责组织本园相关人员填写调查表。
③各省、自治区、直辖市卫生厅局基妇处负责调查表回收、核查、计算机录入、汇总分析。
（二）抽查
1、抽查范围：
由卫生部基妇司负责，按东、南、西、北、中部选择1-2个省，共8个省（自治区、直辖市），每省抽取6-7所托幼机构进行典型调查。共计调查50所托幼机构。
调查组由妇幼保健、卫生监督、法学、管理、教育等方面的专家组成。调查共分4组，每组4-5人，负责调查2个省。
2、抽查内容：
①查阅资料：查阅托幼机构建立卫生保健制度的资料，了解执行及卫生监督情况。
②现场检查：检查托幼机构开展卫生保健工作所需的设备及使用情况、人员卫生保健制度的执行情况、卫生消毒情况。
③问卷调查：
每个园所调查1名园长、1-2名保健人员，3名保育员。调查内容包括人员学历、接受卫生保健知识培训的情况等。
④抽样检验：
包括空气、餐具、物品细菌菌落总数检测，餐具、物品大肠菌群检测。
⑤专题小组讨论：
每个省进行1组专题小组讨论，对象为省、地（市）级卫生、教育行政部门和妇幼保健院、托幼机构管理人员。内容包括贯彻《管理办法》的经验和体会，托幼机构卫生保健工作存在的主要问题和原因，以及对卫生部门管理和监督托幼机构卫生保健工作的建议。
（三）《管理办法》实施情况调研
1、问卷调查
通过信函方式，对全国31个省、自治区、直辖市进行调查，收集相关的配套细则、文件等。了解各地贯彻实施《管理办法》情况、监督管理模式/方式、实施覆盖面、实施效果以及存在的主要问题等。
2、典型调查
召开不同类型座谈会，了解《管理办法》实施情况和问题：
Ø 《管理办法》规定的合理性、必要性、科学性和可行性；
Ø 《管理办法》实施过程中存在的问题；
Ø 《管理办法》实施监督管理机制存在的问题及改进意见；
Ø 对《管理办法》的修改意见。
（四）修改完善《管理办法》
通过上述各项工作，将所收集的资料和数据，运用系统分析法对目前我国托幼机构卫生保健与《管理办法》实施过程中存在问题进行归纳。请卫生（保健、卫生监督）、教育、管理与卫生法学方面的专家，对修订《管理办法》进行讨论与咨询，形成提高集体儿童卫生保健水平，保证儿童身心健康，完善《管理办法》的政策建议框架。
（1）《管理办法》修订项目；
（2）《管理办法》的配套实施文件（包括技术规范与技术标准等）；
（3）《管理办法》的实施的监督管理机制；
（4）《管理办法》 实施效果评价机制。
五、工作进度
2003年1-2月 制定《管理办法》监督检查方案，拟订调查问卷
3月 专家研讨，修改方案
4月 预试验，修改调查表及问卷
5-7月 卫生部与教育部研究审定方案，联合下发通知
7-9月 举办全国托幼机构卫生保健监督检查培训班
各省自查及国家级抽查
9月底 各省上报资料
10月 自查表和抽查表资料计算机录入
10月中旬 各省上报本省托幼机构卫生监督检查工作总结
11月 资料汇总分析，召开专家研讨会
11月-12月 撰写总结报告
审理和执行城市房屋拆迁案件如何实现
法律效果与社会效果的统一
杨 惠 红
城市房屋拆迁案件是当前人民法院行政审判的一个热点，也是一个难点，法院正确、及时的审理和执行房屋拆迁案件，对加快城市改造，促进经济发展、保障社会稳定，具有重要的意义。据中国房地产报报道，目前，在城市建设和房地产发展中，只要一拆迁就有纠纷，一有纠纷就有上访，甚至时有恶性事件发生。房屋拆迁工作政策性强，涉及面广，专业要求高，关系到被拆迁人的切身利益，处理不慎极易引起矛盾激化，影响社会稳定。因此，法院在审理和执行城市房屋拆迁案件中，如何从理论上正确理解，在实践中坚决贯彻法律效果与社会效果的统一，是摆在我们审判人员面前的一个重要课题。
一、法律效果和社会效果两者之间的关系和处理原则。
法律效果是通过法院的执法活动对社会生活产生的作用和影响，衡量法律效果如何，主要看法律作用的结果能否达到法律的预期目标。社会效果是通过法院的审判和执行活动，使法的本质特征得以体现，法的秩序、自由、正义、效益等基本价值得以实现，从而使执法的结果得到社会的公认。法律效果与社会效果都依赖于法院的执法活动得以现实，法院的执法活动是展现法律效果与社会效果的平台。
法律效果和社会效果是统一的，互为因果关系和互相包含的。因为社会效果即法的价值的实现，是立法的依据和驱动力，法律效果的实现，导致法的价值即社会效果的实现。因此，一个正确的裁判既要有良好的社会效果，同时也应该有良好的法律效果。任何两个效果相背离的裁判，都将是错误的裁判。正如肖扬院长所说的，损害法律效果的社会效果，实际上是经不起历史检验的，也不会得到人民群众的真正拥护和支持。
然而，法律是稳定的，社会是发展的。法律与社会的差异主要表现在，法律对社会关系只是一般调整，而不是具体调整。法律既不可能无所不包，立法者也不可能预见到一切可能发生的事情，加之成文法的滞后性等等，使得任何法律都存在缺漏和盲区。因此，法律在反映社会关系上具有一定的局限性。法官的职责和智慧是把两者有效地统一起来，在执法活动中，应当遵循立法本意、立法目的和法律原则，体现法的公正价值，遵循社会效果的价值取向，最终实现法律效果与社会效果的统一。
法律效果与社会效果统一的处理原则通常有以下三点：
（一）依法裁判，确保司法公正。 人民法院审理案件，以事实为根据，以法律为准绳。法律，包括实体法和程序法，是人民法院裁判的依据。公正既是法官在司法活动中对裁判结果的追求，同时，又是社会对司法活动及其结果的一种评价，因此，公正具有法律标准和社会标准。坚持法律标准，符合社会标准，是人民法院追求司法公正的最高标准、最高境界。作为一名法官，要做到裁判有充分的法律依据是最基本的，也是最低标准。在符合法律的前提下，裁判只有代表社会正义，反映社会主流，体现多数群众的意愿，才能有利于社会进步和经济发展，才是追求司法公正的真正意义所在。
（二）提高办案效率，维护法律尊严。效率问题，是肖扬院长提出的新世纪法院工作的重要主题。审判工作效率不仅反映了法律对法院审判期限的要求，更以其丰富的内涵反映出社会对法院裁判及时性的渴望。迟来的公正就是不公正，在市场经济条件下，更应树立“时间就是效益”的观念。很多当事人有“官司打得起，拖不起”的想法，反映出当事人对办案效率的期望。案件不能及时审判，会给当事人增加不必要的诉讼负担，案件不能及时审判，就是对当事人的不公正，案件不能及时审判，就会损害法律的尊严。追求司法效率与追求司法公正是一致的，法官判案如果不讲效率，即使最终依法作出合情合理的判决，社会对裁判的评价也会降低，法律效果与社会效果亦难以统一。
（三）树立全局观念，维护大局利益。审判工作必须为改革、发展、稳定的大局服务，这是社会主义制度下人民法院必须遵循的一条重要原则。人民法院只有牢固树立大局意识，紧紧围绕党和国家的大局开展审判工作，才不至于迷失政治方向，才能充分发挥审判职能，为改革、发展和稳定提供有力的司法保障。我们要充分认识审判工作为大局服务的重要性，牢固树立全局意识，努力提高为大局服务的自觉性与执法水平。充分发挥法院的调节、保护、规范等审判职能作用，有效运用司法手段，制裁违法行为，保护合法权益，化解社会矛盾，把不稳定因素消除在萌芽状态，努力实现审判工作的法律效果与社会效果的有机统一。?
二、审理和执行城市房屋拆迁案件如何实现法律效果与社会效果的统一
（一）把司法为民作为检验“两个效果”的标尺。司法为民是人民法院开展各项审判工作的出发点和落脚点，坚持“两个效果”的有机统一是司法为民这一指导思想的内在要求。人民法院审理和执行房屋拆迁行政案件，其法律依据是国务院《城市房屋拆迁管理条例》及地方规章和其他规范性文件，房屋拆迁管理自今尚未立法。法院在适用法律和具体操作方面存在诸多疑惑和分歧，为此，最高人民法院2002年底开始起草关于审理房屋拆迁案件的司法解释，但是，终因房屋拆迁案件情况复杂，司法解释至今尚未出台。法院在这样的一个执法环境和条件下，审理和执行拆迁案件，在法律规定不具体、不明确、有冲突的情况下，应当注重社会效果，力争将“两个效果”有机地统一起来，不能孤立办案，机械执法。应该把是否真正做到司法为民作为衡量案件质量的标准，作为检验法律效果与社会效果统一的标尺。
（二）树立正确的审判观念，实现“两个效果”的统一。行政审判的根本目的是保护公民的权利不受行政机关的非法侵害，行政审判的宗旨是保障管理相对人的合法权益，监督和支持行政机关依法行政。因此，人民法院在行政审判工作中，必须把维护公民权利放在第一位来考虑。2003年，我院受理了原告徐某诉被告宣城市建设委员会拆迁裁决一案，经审查，宣城市建设委员会对徐某要求原地回迁、回迁安置价位、附属物补偿等问题没有予以裁决或裁决有误，行政机关的具体行政行为损害了管理相对人的合法权益，法院遂判决撤销了宣城市建设委员会关于补偿安置部分的决定。经统计，我院判决结案的房屋拆迁案件中，撤销或改变被告不合法行政决定的案件占60％。通过裁判，保护了管理相对人的合法权益，缓解了行政机关与管理相对人之间的冲突和对立情绪，促进了行政机关依法行政，改善了干群关系，取得了良好的社会效果。
（三）发挥审判为经济发展、城市改造服务的职能作用，保障良好社会效果的实现。现行法律着眼公正的较多，考虑效率的相对较少。在审理房屋拆迁行政案件中，法律规定，行政机关申请人民法院强制执行拆迁裁决的期限，为裁决书送达之日起3个月后提出。房屋拆迁案件一般时间要求紧，如果少数被拆迁人不拆除房屋，将会影响城市建设，也给行政机关的行政管理带来诸多困难。因此，法院在处理行政机关或权利人申请先予执行的问题上，应坚持树立全局意识，服务意识，效率意识。2001年，我院受理了原告沈某诉被告宣城经济技术开发区管理委员会拆迁裁决一案，被告因征用土地曾与原告产生过矛盾，原告对被告的工作产生了抵促情绪，因而拒绝执行拆迁裁决，由于原告一户房屋未拆除，严重影响了我市“二环路”的建设进度，法院根据被告要求先予执行的申请，对原告的房屋进行证据保全后，依法强制拆除了原告的房屋及附属物，从而使“二环路”建设顺利进行，实现了城市改造的良性循环，法院的执法活动保护了公共利益，维护了社会秩序，促进了城市建设和经济发展，最终实现审判的法律效果和社会效果的有机统一。
（四）正确运用调解手段，有效化解诉讼矛盾。当前，在民事诉讼中，提倡“多调少判”。调解是双方当事人对自身冲突解决的自愿选择，调解结案是社会效果最好的结案方式。在复杂的案件审判中，“两个效果”难于统一时，调解是统一两个效果的最好途径。房屋拆迁行政案件中，涉及拆迁当事人之间的补偿安置问题，属于平等主体之间民事纠纷。而行政诉讼的性质，决定了法院的裁判结果是维持或是撤销行政裁决。不管法院如何判决，拆迁当事人之间的民事争议均未得到解决，法院裁判后，往往是案了事未了，拆迁当事人之间矛盾依然存在。对此，法院始终坚持以调解为主，通过民事纠纷的处理达到解决行政争议的目的。法院在调解过程中，针对拆迁中普遍存在的“补偿机制不合理” 这一焦点，着重做拆迁人的工作，说服其在补偿安置方面适当予以让步，对被拆迁人，法院则深入、细致地做法制宣传工作，客观、准确地了解被拆迁人的思想动态，注意把握在执法的每一个环节上做调解工作。如我院在审理湖州市房地产开发公司宣州分公司申请先予执行李某拆迁裁决一案中，法院两次主持拆迁当事人调解，并通过基层组织协助做调解工作，均未成效，法院决定依法强制执行。由于李某年纪较高，家境贫寒，周围群众对李某表示同情，对法院工作表示不理解，为了使法院的工作得到多数群众的赞同，为了减轻贫弱者的经济损失，法院再一次给当事人提供一次协商的机会，慑于法律的威严，在强制执行现场，拆迁当事人终于达成了补偿安置协议。据统计，房屋拆迁行政案件经法院调解，拆迁当事人之间达成补偿安置协议后而结案的，结案率达94％。通过调解处理，拆迁双方当事人都满意，化解了诉讼矛盾，消除了不稳定因素，法律效果和社会效果得到了有机的统一。
房屋拆迁案件是涉及社会稳定的敏感案件，鉴于目前相关法律、法规滞后与不足，法院在审理和执行拆迁案件过程中，要注意积累经验，注重调查研究，要建立、健全交流渠道。作为一名行政审判人员，我们要通过学习与交流，不断提高执法水平，为加快城市改造，促进经济发展，保障社会稳定提供更可靠的法律保障。
南通市人民政府关于印发《南通市商品房销售管理办法》的通知
江苏省南通市人民政府
市政府关于印发《南通市商品房销售管理办法》的通知
通政发〔2003〕90号
各县（市）、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《南通市商品房销售管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○三年十月二十四日
南通市商品房销售管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易当事人的合法权益，根据《江苏省城市房地产交易管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》及其他有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市商品房销售及销售管理适用本办法。
第三条 商品房销售应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。
第四条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第五条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托具有相应资质的房地产中介服务机构销售商品房。
第六条 南通市房产管理局、县（市）人民政府房产行政主管部门（以下统称房管部门）负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
第二章 销售条件
第七条 预售商品房应当符合下列条件：
（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已完成基础工程并施工至主体结构二层以上，施工进度和竣工验收日期已确定。
房地产开发企业应当在预售商品房前向房管部门办理预售登记，申领《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。
第八条 房地产开发企业应当按照商品房预售许可证明载明的商品房座落、位置、幢号、用途、建筑面积等进行预售，预售总面积不得超出建设规划许可证确定的建设规模。
第九条 现售商品房应当符合下列条件：
（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）具有有资质的房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告；
（六）拆迁安置方案已经落实；
（七）供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件；
（八）物业管理方案已经落实。
房地产开发企业应当在现售商品房前将符合商品房现售条件的有关证明文件报房管部门备案。
第十条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送建设部门备案。
第十一条 房地产开发企业销售商品房时，应当在售楼场所醒目位置悬挂工商营业执照、资质证书、商品房预售许可证明或验收报告等材料的原件或复印件。
第十二条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房时，应当征得抵押权人书面同意，并书面告知买受人。
房地产开发企业不得对已经销售的商品房设定抵押。
第十三条 房管部门应当通过媒体向社会公布商品房的预售许可、现售备案、抵押登记等信息，并免费提供查询服务。
第十四条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第十五条 建筑设计为独立成套的房屋不得分割销售。配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割销售。
第三章 广告与合同
第十六条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确，不得含有误导、欺诈和不符合商品房实际情况的内容。
第十七条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，买受人有权要求在商品房买卖合同中载明。商品房销售广告的内容符合要约规定的，视为要约。
商品房销售广告中应载明房地产开发企业名称、商品房预售许可证的批准文号和有效期限，以房地产中介服务机构名义发布销售广告，还应载明中介服务机构的名称及资质等级。
第十八条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同统一使用国家建设部、工商行政管理局制订的《商品房买卖合同示范文本》，房地产开发企业不得强迫买受人签订自制格式合同。
商品房买卖当事人经协商一致，可对商品房买卖合同示范文本的内容进行变更、补充或删节。
第十九条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与该物业管理企业订立有关物业管理的协议，明确物业管理收费标准、服务内容、业主应当遵守的事项等内容。
第二十条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《江苏省城市房地产交易管理条例》、《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
第二十一条 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，持预售合同向核发商品房预售许可证明的房管、土地部门登记备案。
未经登记备案的商品房预售合同，不得对抗第三人，由此造成的损失，由出卖人承担。
第二十二条 商品房预购人转让商品房买卖合同时，应经出卖人同意，不得以谋利为目的炒卖合同。
第二十三条 商品房销售价格根据不同的情况分别实行市场调节、政府指导和政府定价。具体管理办法另行制定。
商品房销售价外收费应经有权部门批准，严禁擅自增设收费项目。
第二十四条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和应分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。但合同中注明的建筑面积不作为商品房买卖计价的依据。
第二十五条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图并载明房屋装饰设备设施标准。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型及装饰设备设施与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十六条 商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，应当适用下列规定：
（一）实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过3%的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起30日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息；
（二）实际交付面积大于预售合同约定面积，大于部分不超过1%的，由预购人按照合同约定的价格补交房价款；大于部分超过1%的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；
（三）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过3%的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过3%的，预售人应当向预购人双倍返还超过3%部分的房价款。
当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过3%的，预购人有权退房。预购人退房的，适用前款第（一）项规定。预购人不退房的，大于或者小于部分不超过3%的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过3%的，产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过3%的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。
实际交付面积是指经房产行政主管部门审核确认后依法登记的房屋建筑面积。
第二十七条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得以预约、认购、定购等方式变相预售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
第二十八条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
未经规划行政管理部门批准，变更设计导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，损害买受人的权益的，买受人有权解除合同，并由出卖人承担相应的赔偿责任。
第二十九条 房地产开发企业应当在商业银行开设商品房预售款专用帐户，由银行代为收取预售款。商品房预售款应当专项用于工程建设。
一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用帐户；多个预售项目应当分别设立商品房预售款专用帐户。
第四章 销售代理
第三十条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立取得工商营业执照、并具备相应资质的房地产中介服务机构。
房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书，并与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第三十一条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件、权属不清、质量不合格的商品房，不得超越代理期限和代理权限进行商品房销售。
第三十二条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，不得夸大介绍或进行虚假宣传。
第三十三条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当以房地产开发企业的名义与买受人订立合同。不得超越经营范围以自己名义分别与房地产开发企业和买受人订立商品房买卖合同，从中谋取市场差价利益。
第三十四条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时应当执行国家、省、市的中介代理收费标准，不得收取佣金以外的其他费用。
第三十五条 商品房销售人员应当经过专业培训取得资格证书后，方可从事商品房销售业务。
第五章 交 付
第三十六条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第三十七条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十八条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十九条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
第四十条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房产行政主管部门。
商品房买受人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因预售人的原因，致使预购人无法办理房地产权属登记超过1年，双方有约定的按约定处理；未约定的，预购人可以退房，并要求预售人承担赔偿责任。
第四十一条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第六章 罚则及附则
第四十二条 对违反本办法规定的行为，依照国务院《城市房地产开发经营条例》、《江苏省城市房地产交易管理条例》和建设部《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》等规定予以处罚。
第四十三条 本办法自2003年12月1日起施行，1994年市政府颁布的《南通市商品房销售管理暂行办法》（通政发〔1994〕64号）同时废止。
