北京市财政局转发财政部关于颁发《世行贷款项目财务管理暂行规定》的通知
北京市财政局
北京市财政局转发财政部关于颁发《世行贷款项目财务管理暂行规定》的通知
北京市财政局
世行贷款北京《企业住房与社会保障改革项目》办公室:
现将财政部关于颁发《世界银行贷款项目财会管理暂行规定》的通知转发给你们,请遵照执行。你办请于1996年4月30日前将经过审计的决算报告一并报送我局,执行中如有问题请与市财政局外事财务处联系。
财政部关于颁发《世界银行贷款项目财会管理暂行规定》的通知〔(93)财世字第127号〕
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),国务院有关部委,中国农业银行、中国投资银行:
为了加强世界银行贷款项目的财务管理和会计核算,保证项目顺利执行,现将《世界银行贷款项目财会管理暂行规定》发给你们,请遵照执行。执行中遇到的问题请及时报告财政部。
世界银行贷款项目财会管理暂行规定
第一章 总 则
第一条 为了加强世界银行贷款项目的财会管理工作,充分发挥资金使用效益,根据财政部的有关规定和世界银行贷款业务的特点及其管理的要求,制定本规定。
第二条 本规定适用于所有通过财政部门转贷的实施世界银行贷款的项目单位。项目单位是指与管理和使用世界银行贷款资金有关的部门和单位(以下简称项目单位)。项目单位包括:
1.管理并实施财政部直接转贷的,世界银行贷款项目的各有关部委、财政部门、项目主管部门和企事业单位等。
2.管理并直接实施地方财政部门转贷的,世界银行贷款项目的各有关部门和企事业单位。
3.各级财政部门授权管理世界银行贷款项目的各有关部门和项目实施办公室。
第三条 世界银行贷款项目的财务、会计工作由财政部统一管理。
地方各级财政部门管理本地区所属世界银行贷款项目的财务、会计工作。
中央各有关部委和地方各级人民政府有关业务主管部门,应当按照本规定和同级财政部门的有关规定,依据业务分工具体管理本部门世界银行贷款项目的财务、会计工作。
第四条 中央各有关部委和省、自治区、直辖市财政部门在符合本规定统一要求的原则下,可根据本部门、地区的具体情况,制定具体的实施方法,并报财政部备案。
第五条 世界银行贷款项目的财务报告,应当按项目根据相应新的行业会计制度和财政部的有关规定,逐级汇总编报,单独反映项目实施期间或项目已经结束、但尚未办理移交手续之前发生的各项经济业务。
第六条 项目单位财务管理部门的基本任务是:参与项目评估,做好概(预)算审查工作,具体负责签定和执行项目协定和转贷协议中有关财务条款,参加招标、评标和采购合同的谈判,及时办理世界银行贷款的提取和支付工作,按时还本付息付费、及时、正确地反映和分析世界银行
贷款资金使用情况,做好项目后评价和移交工作。
第七条 项目单位应配备合格的专职财会人员,并保持相对稳定性。财会人员发生变动时,应事先办理财务交接手续。
第二章 资金筹集与管理
第八条 世界银行贷款项目的资金包括:世界银行贷款、国外赠款和国内配套资金。
第九条 世界银行贷款是指通过财政部门转贷的国际复兴开发银行贷款、国际开发协会信贷、技术合作信贷和联合融资等。世界银行贷款必须按照《贷款(或信贷)协定》中规定的费用类别和比例进行提款报帐。贷款(信贷)协定生效以后,在发生了符合世界银行规定的合格费用后,
项目单位可以凭有关证明文件,按照世界银行和财政部门的有关规定,向世界银行提取贷款。
第十条 项目单位在每次按照世界银行规定的程序提款后,应根据世界银行付款通知单及时与贷款(信贷)帐户核对美元和特别提款权的金额以及支付的类别。
第十一条 国外赠款是指国际金融组织和国外政府机构或部门等捐赠的款项。
第十二条 国内配套资金包括有偿配套资金和无偿配套资金。
有偿配套资金是指国内银行、财政等部门提供的有偿资金及其他债务。
无偿配套资金是指各级政府拨款、项目单位自有资金和劳务集资以及国内有关部门捐赠的款项等。
第十三条 项目单位应当按照合同、协议和章程的规定以及评估报告的内容,及时筹集配套资金。各出资部门应按照合同、协议、章程的约定履行出资义务和权利。
第十四条 各种捐赠款包括现金捐赠和实物捐赠。现金捐赠,按照受赠的金额计价。实物捐赠,对于附有发票帐单的,按照发票帐单所列金额计价;无发票帐单的,参照同类实物的国内或者国际市场价格计价。
第十五条 项目单位的负债分为长期负债和流动负债。
长期负债是指偿还期限在一年或一年以上的债务,包括世界银行贷款、国内有偿使用的配套资金以及长期应付款项等。
流动负债是指可以在一年内偿还的债务,包括短期借款、应付款项等。
第十六条 长期负债和流动负债的利息支出,在项目尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算以前,计入项目工程成本。
第三章 流动资产的管理
第十七条 项目单位的流动资产,包括现金、银行存款、其他货币资金、专用帐户存款、应收票据、应收帐款、预付款项、其他应收款、应收利费以及存货等。
第十八条 专用帐户存款是世界银行预先拨付给项目单位的周转金存款。该帐户的资金必须专户存储,专款专用,单独建帐进行核算。项目单位可以从该帐户中预先支付符合世界银行要求的零星支出,并采用报帐提款的方式通过偿还申请的程序从世界银行提取补充。
第十九条 应收利费是应收项目单位世界银行贷款的利息和承诺费。应收利费应按实际转贷的货币记帐,并按照往来户名、世界银行规定的费用类别等设置明细帐,进行明细核算。
第二十条 物资设备采购必须按照世界银行的《采购指南》和财政部的有关规定进行,一切违反其规定的采购,财政部门有权停止对其支付。
第四章 固定资产的管理
第二十一条 项目单位自用的各种固定资产和已办理竣工决算的固定资产应分别单独核算。
已交付使用但尚未办理竣工决算的资产在交付使用资产中核算。
第二十二条 项目单位拥有的、单位价值和使用年限在有关行业部门规定的限额以上的劳动资料,作为固定资产进行核算。
第二十三条 项目单位虽已交付使用但尚未办理竣工结算的工程,自交付使用之日起,按照工程预算,造价或者工程成本等资料,估价转入固定资产,并按有关规定计提折旧。竣工决算办理完毕后,按照决算数调整原估价和已计提的折旧。
第二十四条 项目单位固定资产的购置、转移、变卖以及报废清理时,需经财政部门审查。
第五章 无形资产和递延资产的管理
第二十五条 无形资产是指长期使用但是没有实物形态的资产,包括土地使用权、专利权和专有技术等。项目完工后,作为无形资产单独移交。
第二十六条 递延资产是指在建设期间发生的不计入固定资产,流动资产和无形资产的各项递延费用,包括生产职工培训费、样品样机购置费、农业开荒费用和非常损失等。项目完工后,作为递延资产单独移交。
第六章 项目工程成本的管理
第二十七条 在建设过程中发生的全部工程费用应全部计入项目工程成本。包括施工前期准备、正在施工中和虽已完工但尚未交付使用的工程费用。
第二十八条 项目工程成本核算一般应按项目评估中的项目内容为核算对象。
第二十九条 项目工程成本是指项目单位在项目工程中建设过程中的各种耗费。主要包括以下内容:
1.建筑工程和安装工程的实际支出。不包括被安装设置本身的价值及按照合同规定预付的工程款。应当根据规定劳务单价、数量等记录资料正确计算。
2.各种设备的实际支出。包括交付安装的需要安装设备、不需要安装设备和为生产准备的不够固定资产标准的工具、器具的实际支出。应按实际耗用数量和帐面单价计算。
3.按照规定应当计入交付使用资产的待摊投资。
4.各种无形资产和各项递延费用的其他投资。
第三十条 待摊投资是指项目单位为了组织和管理项目实施而发生的各种费用,包括:项目单位管理费,土地征用及拆迁补偿费(划拨方式取得或非经营性项目),勘查设计费、科学研究实验费,可行性研究费,临时设施费,设备检验费,负荷联合试车监测费,国内借款利息(减贷转
存利息收入),合同公证及工程质量监测费,土地使用税,汇兑损益,世界银行贷款利息及承诺费,报废工程损失,耕地占用税,土地复垦及补偿费,投资方向调节税、固定资产损失、设备盘亏及汇损、非常损失以及其他待摊投资等。
第三十一条 其他投资是指建设单位取得的各项无形资产和建设期间发生的不计入固定资产、流动资产和无形资产的各项递延费用,如经营性建设项目通过出让取得有限期的土地使用权而支付的出让金。
第三十二条 出包工程按照应当支付的工程价款计价。
第三十三条 进口的物资设备如有多余需要转让出售的,应经省级以上财政部门的批准,并补报关税。转让物资结算价与原帐面价格的差额,作增减还贷准备金处理。
第三十四条 项目单位已经完成的工程,应及时办理交付使用资产手续。交付使用资产必须按照有关规定编制竣工决算,办妥竣工验收和资产交接手续,才能作为交付使用资产入帐。
第七章 还贷准备金的管理
第三十五条 为确保项目单位严格按照转贷协议还本付息付费,项目单位应按照谁用谁还的原则,建立还贷准备金。
第三十六条 还贷准备金的来源包括试车收入、物资转让清额、索赔与违约金净额、转贷利差和其他收入按现行有关规定扣除后的净额等。
第三十七条 各财政部门应根据所管理的世界银行贷款项目情况,每年从预算内安排一定数额的还贷准备金。
第三十八条 各项目单位建立的还贷准备金,在保证项目还本付息付费有余的情况下,可有偿使用,支持项目建设。
第八章 外币业务的管理
第三十九条 项目单位以人民币为记帐本位币。项目单位的外币业务,是指以记帐本位币以外的货币进行的款项收付、往来结算以及计价等业务。
第四十条 发生外币业务时,项目单位采用外币分帐制的核算方法。即各种货币之间的兑换及帐务间的联系均通过“外币兑换”科目。
第四十一条 项目单位发生外币业务时,应将有关外币金额折合为记帐本位币金额。折合汇率采用业务发生时的国家外汇牌价(或采用当月1日的国家外汇牌价)。
第四十二条 年度终了,项目单位应将以外币反映的“外币兑换”帐户余额,按照期末的国家外汇牌价折合为记帐本位币金额。年终国家外汇牌价折合的记帐本位币金额与原帐面记帐本位币“外币兑换”帐户金额之间的差额,作为汇兑损益处理。
第九章 项目完工后移交的管理
第四十三条 项目完工时,项目单位应会同有关部门对项目单位的资产、债权、债务进行全面清理、编制竣工决算表、资产负债表、交付使用资产目录和债权债务清单,提出资产作价依据和债权、债务处理办法,报主管财政机关批准后执行。
第四十四条 项目移交完毕后,应当提出项目完工报告并造具清理期间收支报表,连同审计查帐报告一并报送主管财政部门。
第十章 财务报告
第四十五条 项目单位向外报送财务报告包括:
1.资产负债表;
2.项目工程进度表;
3.贷款(信贷)协定执行情况表;
4.专用帐户收支表。
项目单位内部实行分级核算的,在年末应将上下级项目单位的报表进行汇总。在汇总时,应将相互间的往来款项,与所属项目单位报表中有关项目相互冲销。
第四十六条 财务情况说明书的主要内容包括:
1.项目情况;
2.贷款(信贷)资金支付情况;
3.配套资金落实情况;
4.专用帐户使用情况;
5.招标采购支付情况;
6.汇率风险损益情况;
7.往来款项结算情况;
8.会计核算方法和会计报告内容的变更;
9.其他财务会计方面需要说明的问题。
财务情况说明书,要求全面详细,有情况、有分析、有建议。
第四十七条 项目单位的财务报告应按年报送同级财政机关、主管部门和财政部。年度财务报告应当于年度终了后六十天内报出。
向外报出的财务报告应依次编定页数,加具封面,装订成册,加盖公章。封面上应注明:项目单位、项目名称、地址、项目开始年份、报表所属年度、月份、送出日期等,并由项目单位领导、总会计师(或代行总会计师职权的人员)和会计主管人员签名或盖章。
第四十八条 项目单位应按财政部规定的格式、内容和时间及时、准确编报财务报告和财务情况说明书。
项目单位内部管理需要的报表由项目单位自行规定。
对外报送的财务报告应附有审计部门的审计报告。
第十一章 财务监督
第四十九条 各级财政部门、审计部门均有权调阅本级或下级项目单位有关贷款项目的会计资料进行审查、核实,发现不符合有关规定,有权采取措施进行处理,包括停止使用甚至收回贷款。
第五十条 项目单位的财务、会计工作,必须接受主管部门、财务部门和其他有关部门的监督检查,必须如实反映情况,积极提供有关材料,不得弄虚作假。
第五十一条 项目单位财务部门和财会人员,必须对项目实行财会监督,对不真实、不合法的原始凭证,不予受理,发现帐簿记录与实物款项不符的,应按有关规定处理。
第五十二条 主管部门和财政部门对执行财会制度好的项目领导人和财会人员,应给予表扬、奖励;对不按财会制度办事,违反财经纪律的项目单位领导人和财会人员,要严肃处理。情节严重、触及刑事的,要依法追究项目单位领导人和直接负责人的刑事责任。
第十二章 附 则
第五十三条 本规定由中华人民共和国财政部负责解释。
第五十四条 本规定自颁布之日起执行。
一、财务报告的种类和格式
--------------------------------
| 编 号 | 财务报告的名称 | 编 报 期 |
|--------|-----------|---------|
| 会世01表 | 资产负债表 | 年报 |
| 会世02表 | 项目工程进度表 | 年报 |
| 会世03表 | 贷款协定执行情况表 | 年报 |
| 会世04表 | 专用帐户收支表 | 年报 |
--------------------------------
资产负债表
项目名称: 年 月 日 会世:01表
编报单位: 单位:人民币元
----------------------------------------------------
| 行 | 期 | 期 | | 行 | 期 | 期
资 产 | | 初 | 末 | 负债及所有者权益 | | 初 | 末
| 次 | 数 | 数 | | 次 | 数 | 数
-------------|---|---|---|------------|---|---|-----
一、流动资产合计: | | | |一、流动负债合计: | | |
1.货币资金 | | | |1.短期借款 | | |
2.应收票据 | | | |2.应付票据 | | |
3.应收帐款 | | | |3.应付帐款 | | |
4.预付帐款 | | | |4.其他应付款 | | |
5.其他应收款 | | | |5.应付工资 | | |
6.应收利费 | | | |6.应付福利费 | | |
7.存货 | | | |7.应交税金 | | |
8.待处理流动资产净损失 | | | |8.其他流动负债 | | |
二、固定资产合计: | | | |9.一年内到期的长期负债| | |
1.固定资产原价(自用) | | | |10.应付利费 | | |
2.固定资产原价(项目) | | | |二、长期负债合计: | | |
减:累计折旧 | | | |1.世界银行贷款 | | |
固定资产净值 | | | |国际开发协会 | | |
固定资产清理 | | | |国际复兴开发银行 | | |
待处理固定资产净损失 | | | |技术合作信贷 | | |
三、在建工程合计: | | | |联合融资 | | |
1.项目工程支出合计: | | | |2.长期借款 | | |
建筑安装工程投资 | | | |3.长期应付款 | | |
设备投资 | | | |三、所有者权益合计: | | |
待摊投资 | | | |1.无偿配套资金 | | |
其他投资 | | | |各级政府拨款 | | |
2.减:待冲转项目工程支出| | | |自有资金 | | |
四、交付使用资产合计: | | | |劳务集资 | | |
1.固定资产 | | | |2.捐赠款 | | |
2.流动资产 | | | |国外捐赠 | | |
3.无形资产 | | | |国内捐赠 | | |
4.递延资产 | | | |3.还贷准备金 | | |
五、无形资产合计 | | | | | | |
六、递延资产合计 | | | | | | |
-------------|---|---|---|------------|---|---|-----
资产总计 | | | | 负债及所有者权益总计 | | |
----------------------------------------------------
补充资料:已贴现的商业承兑汇票_______元;融资租入固定资产_______元
1996年3月12日
河北省人民代表大会常务委员会关于批准《石家庄市物业管理条例修订案》的决定
河北省人民代表大会常务委员会
石家庄市物业管理条例
(2003年9月5日石家庄市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过;2004年5月28日河北省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准;
2009年6月18日石家庄市第十二届人民代表大会常务委员会第十三次会议修订;2009年11月28日河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准)
河北省人民代表大会常务委员会关于批准《石家庄市物业管理条例修订案》的决定
(2009年11月28日河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过)
河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议决定,批准《石家庄市物业管理条例修订案》,由石家庄市人民代表大会常务委员会公布施行。
第一章 总则
第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,保障物业的合理使用,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》及有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本市行政区域内物业管理活动适用本条例。
本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或专业性服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 本市各级人民政府应当创造条件,逐步推行住宅类物业和非住宅类物业实行物业管理,提倡和保障业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
县(市)、区房产行政主管部门对辖区内的物业管理活动进行监督管理。
高新技术产业开发区管理委员会在市房产行政主管部门委托范围内,负责对辖区内的物业管理活动进行监督管理。
各级人民政府财政、发展改革、规划、建设、价格、城市管理、公安、民政、卫生、人防等部门在各自职责范围内对物业管理活动进行监督管理。
第五条 街道办事处、乡镇人民政府协助所在区域内房产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理,负责调解物业管理纠纷,组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责。
城市社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府对业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调,依法调解社区内物业管理纠纷;可以列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议;可以设置公益性工作岗位,加强物业管理相关工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,依法享有权利,履行义务。
第七条 一个物业管理区域应当成立一个业主大会。
物业管理区域的划分,应当按照建设用地规划许可证确定的红线图范围,并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素,由县(市)、区房产行政主管部门确定。
分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以分别划定物业管理区域。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会,只有单一业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主人数较多不便于召开全体业主大会、经多数业主同意的,可以以单元、幢或一定建筑面积、业主人数为选举单位,推选业主代表参加业主大会。
第九条 已交付使用的物业业主入住率达到百分之五十以上和入住建筑面积达到百分之五十以上的,物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府应当指导成立业主大会。业主大会的成立可以首先组成业主大会筹备机构,负责业主大会成立的具体工作。业主大会筹备机构,由业主代表、街道办事处或乡镇人民政府代表七至十一人组成。
筹备机构业主代表所占比例不得低于组成人员的二分之一。业主代表由业主自愿报名,由街道办事处或乡镇人民政府确定。业主代表应当由热心为业主服务、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
第十条 下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(四)业主委员会不履行职责的,责成其恢复履行职责;
(五)选聘、解聘物业服务企业;
(六)筹集和使用住宅专项维修资金;
(七)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
第十一条 首次业主大会应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由五至十三名委员单数组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。
业主委员会应当履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)组织业主委员会的换届、改选、增补;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,制止并向有关行政管理部门报告物业服务企业损坏业主权益的行为;
(五)监督业主管理规约的实施,督促业主交纳物业管理等依照合同应当缴纳的费用;
(六)接受业主、使用人对物业服务企业的投诉;
(七)配合街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会做好本住宅区的社区管理工作;
(八)业主大会赋予的其他职责。
第十二条 业主大会应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。业主大会会议由业主委员会召集。五分之一以上业主提议召开业主大会的,业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会临时会议。业主委员会不组织召开的,十分之一以上的业主可以联名向物业所在地的县(市)区房产行政主管部门申请,要求召开业主大会会议。受理申请的房产行政主管部门应及时督促召开。召开业主大会时,应当于十五日前通知全体业主,业主委员会应当做好业主大会会议纪录。
第十三条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持业主委员会选举结果和选举情况报告、管理规约及业主大会议事规则到县(市)区房产行政主管部门备案,并将业主委员会选举结果、管理规约及业主大会议事规则在物业管理区域内公示。业主委员会备案和公示事项发生变更的,应当依照前款规定重新备案并公示。
第十四条 业主大会决定对全体业主、使用人、业主委员会具有约束力。业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决议、决定,不得从事与物业管理无关的活动。
第十五条 业主大会集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主大会决定事项可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
由业主推选的业主代表参加业主大会,应当事先征求和如实反映所代表业主的意愿。
业主可以委托代理人参加业主大会会议,行使表决权。
第十六条 业主大会制定和修改业主大会议事规则,制定和修改管理规约,选举或改选业主委员会,选聘和解聘物业服务企业,有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;决定筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
第十七条 业主委员会有下列情形之一的,物业所在地的县(市)、区房产行政主管部门应当予以制止,责令限期改正或者撤销其决定,情节严重的,可暂停其活动并通告全体业主:
(一)业主委员会的行为违反法律、法规和政策规定的;
(二)业主委员会的行为危害社区安定和社会稳定的;
(三)业主委员会侵害业主合法权益的。
第三章 物业服务企业
第十八条 从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格,从事相应资质等级的物业服务。
从事物业管理的人员,应当取得相应的资格证书,定期参加相应的职业教育培训。
第十九条 物业服务企业应当按照规定定期接受房产行政主管部门的资质核定。拒不接受资质核定的,不得继续从事物业服务。
第二十条 物业服务企业享有以下权利:
(一)按照物业服务合同进行相应管理;
(二)按照物业服务合同收取服务费用;
(三)对装饰装修活动进行监督;
(四)对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为,要求责任人停止损害;
(五)依据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。
第二十一条 物业服务企业应履行下列义务:
(一)按照物业服务合同要求提供物业服务;
(二)接受业主、业主委员会的监督,定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况,并进行公示;
(三)公示物业服务合同约定的收费项目和标准;
(四)公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况;
(五)协助有关部门制止违法、违规的行为,维护物业管理区域秩序;
(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第二十二条 物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的治安、安全、事故防范工作。发现违法犯罪案件或安全事故时,物业服务企业应当在采取应急措施的同时,及时向有关部门报告,协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当依法履行职责,不得侵害公民的合法权益。
第二十三条 房产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,对其物业服务活动进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。
物业服务企业应当向房产行政主管部门定期报送报表、基本企业信息等相关资料。
物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内向物业所在地县(市)、区房产行政主管部门备案。
第四章 前期物业管理
第二十四条 前期物业管理,是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位可以选聘具备相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;选聘物业服务企业的,应当签订前期物业服务合同。
业主或业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同即行终止。
在前期物业管理期间,物业交付使用前发生的物业服务费用由建设单位承担,物业交付业主后的物业服务费用由业主承担。当事人另有约定的除外。
第二十五条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅总建筑面积低于三万平方米的,经物业所在地县级以上房产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十六条 新建物业的建设单位在办理房屋预(销)售许可证时,应当向物业所在地市房产行政主管部门提供前期物业服务合同和临时管理规约;属于新建住宅物业的,还应当提供物业管理招议标备案文件。
第二十七条 建设单位在销售物业时应当将前期物业服务合同和临时管理规约约定的主要内容作为物业销售合同的要约部分。
第二十八条 建设单位将未达到交付使用标准的新建住宅交付使用的,或符合交付标准但超过半年不交付的,由市房产、建设、规划等有关部门记入企业诚信档案。给购房人造成损失的,由建设单位承担责任。
新建住宅物业交付时,应当符合新建住宅的配套建筑及设施设备配置和使用标准,未达到配置使用标准的不予办理房屋权属初始登记,物业服务费由建设单位承担。
市、县(市)、矿区房产行政主管部门负责辖区内新建住宅物业的配套建筑及设施设备配置的验收,并在物业管理区域内公示。
新建住宅物业配套建筑及设施设备配置和使用标准由市人民政府制定。
第二十九条 规划、设计新建住宅区时,应当统筹规划、合理布局物业管理设施,按照不低于开发建设住宅总建筑面积千分之三的比例建设物业管理用房,不低于千分之四的比例建设物业经营用房,费用计入建筑成本。
物业管理用房、物业经营用房所有权属于全体业主共同所有,不得买卖、抵押或者改作他用。物业经营用房所得收益属于全体业主所有。物业经营用房的经营和收益管理方式,由业主大会决定。可以用于折抵物业服务费和弥补专项维修资金不足。物业经营用房的收益使用,接受市、县(市)、区房产行政主管部门的监督指导,并定期向业主公布。
建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当将物业管理用房、物业经营用房一并申请登记,并在该物业管理区业主大会或者业主委员会成立后及时向其移交。
第三十条 建设单位与其选聘的物业服务企业应当进行物业管理交接验收,向物业服务企业移交物业管理用房、公建配套设施、设备和相关资料。
在前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将前款所述物业管理用房、设施、设备、资料移交给业主委员会。
物业所在地县(市)、区房产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府应当对交接验收和移交进行监督,并在相应文书上签字确认,在物业管理区域内公示。
第三十一条 前期物业服务企业不能履行前期物业服务合同撤出的,建设单位应当重新选聘物业服务企业接替服务。重新选聘的物业服务企业的收费标准和服务标准应与物业出售前公示标准一致,并告知全体业主。
第五章 物业服务
第三十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。
物业服务合同应当包括物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、公用设施设备运行费用、物业管理用房占用费与物业服务费的折抵、合同期限、争议解决方式、违约责任等内容。
物业服务合同签订前,业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,提交业主大会通过。
街道办事处、乡镇人民政府应当指导和帮助业主委员会与物业服务企业签订和履行物业服务合同,维护业主的合法权益。
第三十三条 在同一物业管理区域内,只能委托一个物业服务企业提供服务,也可以选聘专业性服务企业分别承担物业管理区域内设施设备、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等物业服务。选聘物业服务企业或专业性服务企业时,应当采用公开招投标,采用其他方式的由业主大会决定。
物业管理应当接受房产行政主管部门监督管理。
第三十四条 物业服务企业应当加强物业管理区域的巡察管理,发现违反治安管理,违反规划私搭乱建,违规装饰、装修,损坏公共设施设备及绿地环境等违法、违规行为时,应当及时制止,并向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第三十五条 物业服务企业可以委托有相应资质的企业完成物业管理区域的专项服务,但不得将物业服务合同约定的主要部分或全部委托或转移给他人。因委托或转移造成的损失由物业服务企业承担。
第三十六条 物业服务实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。
普通住宅的物业服务费标准,由市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门制定,实行政府指导价,并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定。
普通住宅以外的物业服务费,实行市场调节价,由业主与物业服务企业协商确定。
物业服务收费的标准及收取方式应当在物业服务合同中约定,并向业主公示。
第三十七条 连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业,空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。
业主空置物业的起止时间,应当事先和事后告知物业服务企业,并办理相关手续。
第三十八条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收有关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。
第三十九条 物业服务合同期满三个月前,物业服务企业与业主应当协商是否续约事宜。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;一方不续约的,应当在合同期满三个月前告知对方。
业主或物业服务企业提前解除物业服务合同的,应在三个月前与对方协商。协商不成的,按照合同约定的争议解决方式进行解决。双方协商或争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。
第四十条 物业服务合同终止时,原物业服务企业应当向业主委员会办理下列交还事项:
(一)预收的物业服务费、物业维修资金、利用物业共用部分和物业经营用房所得收益等余额;
(二)物业档案资料;
(三)物业管理用房;
(四)属于业主所有的其他财物。
新聘物业服务企业确定后,业主委员会应当将前款所列物业档案资料、物业管理用房等相关事项移交新聘物业服务企业。
第四十一条 因物业服务合同期满、双方不续约或者提前解除合同,业主一方和物业服务企业解聘合同时,应当书面告知街道办事处或乡镇人民政府和物业所在地的县(市)、区房产行政主管部门。县(市)、区房产行政主管部门在接到告知后五日内在物业管理区域内公告,并及时协调解决有关事项。
第四十二条 物业服务企业依约履行义务的,业主应当按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。
禁止物业服务企业以物业服务合同约定以外的任何理由给业主停水、停电、停暖,向业主收取物业服务合同约定以外的任何费用。业主有权拒绝和举报物业服务企业收取物业服务合同约定以外费用的行为。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
物业使用人,是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
第四十三条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反法律法规和管理规约、业主大会决定,不得损害公共利益和他人利益。
第四十四条 各级人民政府应建立物业管理纠纷调解机制,妥善解决物业管理及物业服务纠纷,维护双方当事人合法权益。
市、县(市)区房产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理服务企业在物业管理活动中的投诉,并将处理结果回复投诉人。
第六章 物业的使用和维护
第四十五条 业主、物业使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第四十六条 公有住房出售后,其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位或其委托的单位负责,成立业主大会的,由业主大会负责售后公房的维修和管理。
第四十七条 售出的物业在国家规定的保修期限内,由建设单位向业主负责维修。保修期满后,自用部位设施设备由业主负责维修、养护;共用部位、共用设施设备的维修养护,选聘物业服务企业的,由选聘的物业服务企业负责维修、养护;没有选聘物业服务企业的,由共有的全体业主负责维修、养护。
物业服务企业应当按照共用部位和设施设备的维护周期和相关标准,编制维修、养护计划,定期进行维修、养护,记入档案,并向业主公示。
第四十八条 新建住宅物业实行质量保修金制度。建设单位在办理新建住宅交付使用时,按照物业建筑安装总造价百分之三的比例,一次性向物业所在地县(市)、区房产行政主管部门交存物业质量保修金。
建设单位不履行保修义务的,业主或者业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经房产行政主管部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。
物业工程质量保修期限届满后,房产行政主管部门应当将物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。
市人民政府应当制定质量保修金具体管理办法。
第四十九条 物业使用中禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌;
(二)擅自改变物业共用部分结构、布局及既定用途;
(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;
(四)损坏物业共用部位、共用设施设备及场地、擅自移动占用共用设施、设备;
(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
(六)管理规约和物业服务合同禁止的其他行为。
第五十条 业主或物业使用人对自用部分进行装饰、装修,应当告知物业服务企业。
物业服务企业应当将装饰、装修工程的禁止行为和注意事项告知业主或物业使用人及其委托的装饰、装修企业。
未在物业服务合同中约定的,物业服务企业不得收取装饰、装修押金等名义的保证金。
第五十一条 单位和个人因物业维护、公共利益或其他原因需要临时占用共用部位、共用设施设备的,应当事先征得业主、物业服务企业同意。挖掘道路、场地或其他改变共用部位原貌的,应当在约定的期限内恢复原状;造成损失的,应当承担赔偿责任。
第五十二条 依法不属于业主所有权的车库和依法不属于业主使用权的车位应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。车库、车位租赁费的标准按照物价部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后,建设单位将车库、车位出租给物业管理区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
第五十三条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,任何单位和个人不得擅自处分。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动,应当由相关业主或者业主大会决定经营人、经营方式和收益分配等事项,获取的收益归该部分业主所有。用于经营的共用部位、共用设施设备需要维修、养护的,其经营收益应当首先用于该部分的维修、养护。
第五十四条 物业管理区域内,依法属于业主使用权或所有权的车库、车位停车服务费,由业主与物业服务企业在合同中约定。
依法不属于业主使用权或所有权的规划用于停放车辆的车库、车位停车费,按照政府价格主管部门的有关规定执行。
业主对机动车辆有保管要求的,由业主和车位、车库经营权人签订机动车辆保管合同。
第五十五条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当征得业主大会同意,确保消防通道和道路畅通。
经业主大会同意收取场地占用费的,场地占用费归全体业主所有。物业服务企业按照业主大会同意的收费标准执行,并定期向业主公示收支情况。
物业服务企业履行看管责任的,可以获取适当的看管服务费。看管服务费标准由业主和物业服务企业双方商定,并在物业服务合同中约定。
第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或业主委员会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
第五十七条 已经完成分户改造的住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视宽带数据传输等专业经营单位,应当承担物业管理区域内分户记量装置或入户端口以外相关设备设施维修、养护的责任。
已经完成分户改造住宅物业的供水、供电、供暖、供气等专业设施设备应无偿移交专业经营单位。
第五十八条 未完成分户改造的原有住宅物业的设施设备,按下列规定实施维修、养护:
(一)供水设施,楼地下水表井(含地下水表井)以外的部分由供水部门负责,以内的部分由物业服务企业负责;
(二)供电设施,以资产、楼头配电箱或保险器为界,以外的部分由供电部门负责,以内的部分由物业服务企业负责;
(三)道路、路灯、排水设施由物业服务企业负责;
(四)供热、供气、通信、有线电视设施,由相关单位和产权单位负责;
(五)垃圾转运站由城市管理部门负责。
由物业服务企业负责的维修养护项目,其费用由受益业主分摊。国家法律法规另有规定的从其规定。
各级人民政府应积极组织协调前款规定的专业经营单位进行分户改造,改造后将分户计量装置和入户端口以外的产权无偿移交给专业经营单位,由专业经营单位负责相关设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。
第五十九条 新建住宅小区内的专业经营设施设备由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工并承担相关的配套建设。
新建住宅小区内供水、供电、供气、供热、分户计量装置或入户端口以外设施设备的建设资金可以并入城市基础设施配套费,交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。
专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主应当予以配合。
第七章 物业维修资金
第六十条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业及与住宅物业结构毗连、具有共用部位、共用设施设备的非住宅物业的业主,应按国家规定交纳专项维修资金。专项维修资金以及所有增值部分属业主所有,任何单位和个人不得占有、挪用。
第六十一条 业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积首期交存标准市区内由房产行政部门、县(市)、矿区由物业所在地县级房产行政主管部门在国家规定的幅度内确定,并向社会公布。
第六十二条 住宅专项维修资金市区内由市房产行政部门、县(市)、矿区由物业所在地县级房产行政主管部门代管。
房产行政主管部门应当加强住宅专项维修资金的管理。
专项维修资金及其增值资金的具体管理办法,由市人民政府依法制定。
第六十三条 住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
在住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造时,其费用从相关业主交存的住宅专项维修资金中列支。
下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:
(一)应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
(二)应当由专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
专项维修资金不敷使用的,由全体业主按其占有物业的建筑面积续筹。
第六十四条 住宅专项维修资金以物业管理区域为单位建账、按户核算,银行专户存储、专款专用。
第六十五条 专项维修资金的使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
第六十六条 物业服务企业及其他专项维修资金使用单位应及时将专项维修资金的收支、使用情况进行公示,接受业主的监督。
第六十七条 房屋所有权转让时,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
房屋因拆迁等原因灭失的,房屋分户账中结余的住宅专项维修资金应返还业主。
第六十八条 发生危及居住安全等紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,相关业主或者物业服务企业可以提请房产行政主管部门或其他相关安全机构认定,并持认定材料直接向物业所在地县(市)、区房产行政主管部门申请列支住宅专项维修资金,但应在紧急情况解除后,向相关业主公示,接受监督。
第八章 法律责任
第六十九条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业,或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下的罚款。
第七十条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由房产行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第七十一条 违反本条例的规定,不移交有关资料和本条例第四十条第(一)、(四)项事项的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的,对有关建设单位或物业服务企业予以通报,并处一万元以上十万元以下的罚款。
第七十二条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由市、县(市)区房产行政主管部门没收违法所得,并处五万元以上二十万元以下的罚款。
违反本条例规定,拒不接受资质核定或者以欺骗方式取得资质的,依照本条第一款规定处罚,并吊销资质证书。
第七十三条 违反本条例第二十三条第三款规定的,由房产行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可以处以一千元以上五千元以下的罚款。
第七十四条 违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由房产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决议使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第七十五条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下的罚款,物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第七十六条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房和物业经营用房的,由房产行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上三十万元以下的罚款。
第七十七条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
第七十八条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的,擅自移动共用设施设备的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;
(四)损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌的。
个人有前款规定行为之一的,处一千元以上一万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处五万元以上二十万元以下的罚款。
第七十九条 物业服务企业不履行本条例第二十一条规定义务的,由房产行政主管部门予以警告,责令限期改正。逾期不改正的,由颁发资质证书的部门降低其资质等级或吊销其资质证书。
第八十条 物业服务企业擅自撤离服务区域、停止物业服务活动的,由房产行政主管部门处以三万元以上五万元以下罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门降低资质等级或吊销其资质证书。
第八十一条 违反物业服务合同约定,业主逾期不缴纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期缴纳;逾期仍不缴纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
第八十二条 违反本条例的规定,市、县(市)区房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
第九章 附则
第八十三条 本条例自二○一○年三月一日起施行。