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联合开发房地产若干法律问题

山东正洋律师事务所 张洪涛


内容摘要：联合开发房地产引发极易引发纠纷，且司法实践中认识不一。本文将对其概念特征、联合开发的组织方式、如何确保合同的合法效等法律问题进行探讨。
关键词：联合开发　房地产　概念　特征　组织方式　有效性

对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。
一、 联合开发房地产行为的法律性质和特征：
所谓联合开发房地产，指双方当事人约定,由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：　设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有１００万元以上的注册资本；（二）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。
根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：
（一）、组建新的法人。即双方出资（城市房地产管理法）第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。）成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。
（二）、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
（三）、不成立联合机构， 按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。
上述第２、３种方式（统称非法人型联营）中，除了合作双方之间容易产生纠纷外（下文将详细论述），实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联和开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。
笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，当事人人约定的内容不同，合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任；如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承担责任。
二、 签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
　　联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验，笔者认为以下几点尤其应当重视：
（一）、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
（二）对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具体位置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。
（三）、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。
（四）、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图，而不能借联合开发房地产项目之明，而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定，出资方仅负责提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还（当然要高于原出资数额）。根据国家有关部门金融法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对此，双方当事人在签定合同时，要倍加注意。
（五）、联合开放房地产合同由于需要办理相关手续，往往效力待定，合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。
四、 做好联合开发审批备案工作，确保项目的合法性。
以协议方式（即不组建项目公司）联合开发房地产，双方应当共同获得政府部门对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。实践中，可以采用共同列名的方式，即在批准文、证照的中将联合开发双方的名称一一列明；也可以在批文、证照中列明主要建设方的名称，在批文或证照的备注中注明其他联合开发单位的名称。行政审批的操作过程是否完善，是司法实践中衡量联合开发是否有效的关键。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（完）
　参考书目：
　１、《民法学》　郑立　王做堂　北京大学出版社
　２、《房地产开发法律实务》　　朱树英　法律出版社
　３、《房地产合同实务》　　　　符启林　邵挺杰人　法律出版社
　４、《房地产法》　　　　　　　符启林　　法律出版社
　５、《民商法律总则理解适用与案例评析》　　高言　田土永　人民法院出版社
　６、《房地产案件新问题与判解研究》　马原　人民法院出版社　

谈如何对“零就业家庭”进行职业指导

山东省垦利县劳动就业办公室 赵爱民

就业是民生之本。“零就业家庭”作为就业群体中的弱势群体，解决其生活的根本问题是就业问题。积极有效的职业指导有助于建立健全就业援助长效机制，是对“零就业家庭”实施就业援助、解决就业问题基础性工作和重要环节，对促进就业实现速效和有效配置具有重要的现实意义。
本文笔者结合工作实际，从强化服务意识，正视“零就业”的主要原因；强化目标意识，确立正确的职业指导方向；强化责任意识，抓好管理服务等强化“三个意识”方面就新形势下如何做好“零就业家庭”职业指导问题进行了论述。
一、强化服务意识，克服四种偏见
为配合我县的“零就业家庭”活动的开展，做到有的放矢，切实为“零就业”解决一些实际困难和问题，确保原“零就业家庭”一个成员在一个月内实现就业，确保新增“零就业家庭”在15天内实现就业，今年7月份，我们利用10天的时间与企业主管部门联合，对“零就业家庭”按夫妻双方、单亲、一户两代三种类型进行了统计。经调查，垦利县现有城镇从业人员2万多人，企业困难职工600多人，“零就业家庭”180户，有特殊困难的职工200多人。“零就业家庭”作为困难群体的特殊组成部分，有其普遍性，更有难于掌握的特殊性，因此，做好他们就业指导就要因人而异，量体裁衣。
从这180多户“零就业家庭”来看，产生的主要原因是劳动力市场供大于求的矛盾在相当长的时期内难以改变造成的。具体表现在以下几个方面：一是经济增长带来的就业机会和岗位，远远满足不了现实劳动力的需求；二是劳动力市场对广大求职者中相对弱势人员的强烈排斥，最常见的表现是用人单位的“高消费”；三是从上个世纪90年代逐步展开的企业结构调整及大面积、大规模的企业改制重组行为，使得原有体制下的大量冗员浮出水面，隐性失业显性化；四是自身综合素质状况的相对低弱，使就业困难群体在追求效率的市场竞争中成为弱者，被迫退出竞争行列。
从实践中我深刻体会到，职业指导人员对就业困难人员的职业指导，一定要避免四种偏见：
一是身体状况的偏见。有些“零就业家庭”成员体弱多病，干不了重活、体力活，不但要养活自己，还拖家带口，经济没有来源，生活十分困难。对这些就业条件差，不易取得职业指导、职业成效的人员，我们不能存有歧视，因对他们指导很费力，要他们实现就业很困难而放弃，因不敢肯定指导后效果而失去信心。比如，我县原市二棉失业职工?t某，本人患水肿性肺炎，妻子早逝，家中有孩子上学、父母需要抚养，家住乡镇，家庭条件很差，开支较大，生活十分困难。针对这种情况，我们不离不弃，协调社区在给予低保的同时，利用现有针对失业职工再就业优惠政策的优惠，经过多次努力，终于在大桥宾馆找到了一份管吃、管住等各种待遇较高的值班员的工作，使其不但有了较稳定的收入，而且他的心情也逐渐好起来，病也越来越轻，成了我们职业介绍所的好朋友、老常客。
二是避免年龄和观念的偏见。“零就业”产生的原因不仅有社会的原因，也有自身的原因。从就业困难群体产生的原因不难看出，年龄偏高、文化偏低、技能较单一、体力较弱（或有生理残疾），构成了这一群体的普遍性特征。“零就业家庭“成员由于自身长期的弱势地位的影响，其心态较为复杂，自卑自怜，期望被关注，却又自我封闭，与陌生人接触时会产生更多的敏感和疑虑。所以，职业指导人员面对他们时一定要慎重对待，给以特殊关注指导。若处理不好，则极易丧失其对职业指导机构的信任，从而破坏了职业指导人员在就业困难群体心目中的形象。有些大龄求职者，往往不停的诉说自己的经历和苦恼，以及对现实的不满，这时，职业指导人员就要不急不躁，要耐心地倾听他们的诉说，要深入理解求职者言谈中所表达的情感和思想，并不失时机地向对方表达你的意见，以影响对方并得到反馈。
三是避免身份和地位的偏见。职业指导人员要有一个平等的心态，交谈中不要把他们当作就业困难群体，既不要从内心里看不起他们，也不要表现出过多的怜悯。工作中切忌受个人主观偏见的影响，以个人好恶去待人待事。
四是避免就业条件的偏见。作为指导人员，一定要尊重他们，接待时应主动端茶倒水，主动关心问话，从语气、身体动作上发自内心的表达出对他们的尊重。尊重是相互的，你尊重他们，他们就尊重贴近你。只有在这种相互尊重的氛围中，职业指导才会发挥最大的效果。
二、强化目标意识，确立正确的职业指导方向
就业困难群体虽然具有年龄偏高、文化偏低、技能较单一、体力较弱（或有生理残疾）、在劳动力市场中缺乏竞争力的普遍性特征，但从这一群体内部组成来看，仍然存在着许多不同的类型。职业指导人员要对你要指导的目标群体进行合理区分不同类型，根据不同类型的特点分类指导，才能做到有的放矢。
一是对无技能的“零就业家庭”成员。这类人员情况复杂，差别较大，一部分人已离开岗位多年，对市场经济无太多的了解，思想比较僵化、顽固，他们的优势是认真；另一部分人虚荣心强，好要面子，又没有技能，常年在国有大企业悠闲惯了，一般的工作瞧不上，只能是死等死守。还有的年龄偏高、文化偏低，其中有不少属于“老三届”，这些人名义上是1966～1968年的初、高中毕业生，但在校期间实际没学到什么知识就“上山下乡”了，回城安置后，知识陈旧，技能单一，难以和拥有高中以上文化的青年以及价格低廉的农村和外来劳动力竞争，生活还无着落，在贫穷与痛苦中度日，成了再就业最困难的一部分。对他们采取的职业指导办法就是以引导为主。指导这后二部分人进行观念转变，帮助他们正确认识就业压力，激发他们改变生活状态的动机，确定恰当的期望值，树立“先就业，后择业，先生存，后发展”的求职观念。同时，还要通过参观和学习再就业典型了解市场，来开阔他们的眼界，树立就业的信心。有些则推荐参加适合他们的再就业培训班，学得一技之长尽快走上工作岗位。目前，垦利县共有7乡镇和1个社区都成立了劳动保障服务所，设专人负责职业介绍和职业指导工作，2005年通过小区物业管理、家政服务、清洁卫生等公益性岗位开发安置无技能“零就业家庭”的大龄人员56名。
二是对有单一技能的“零就业家庭”成员。对“单一技能”求职者而言，他们对相应岗位的竞争是最具比较优势了，因为他的机会成本小得不能再小了。这类人员中，一部分人虽有一技之长，但市场竞争较为激烈，迟迟不能上岗，也有的是求职方式方法不当造成不能就业。我们要注意指导求职技巧，应指导求职者在求职面试时尝试表达对这一岗位的“忠诚”、“专一”上。阐明自己较年轻人有成熟的经验和对工作的专注、认真。指导人员在对用工单位推荐时，也应表达同一意思，同时与用工单位探讨人员“相对稳定”对用工单位的意义。另一部分人条件较好的求职者，往往习惯以一技之长为依据来评价工作是否适合自己，对自己没有一个明确的认识，容易忽略了个人的特殊能力，只是追求所谓工资高、劳动强度小、较原企业条件优越的新职业或者“好”工作。这样，即使实现了愿望，上岗后，也会因为个人特点与职业要求不相适宜，在竞争中遭淘汰。因此，职业指导的重点应放在提供心理测试和素质测评上。要让他们懂得，能够发挥个人职业能力的工作，就是好工作。职业指导的关键是帮助设计和调整职业发展计划。对有条件从事个体民营经济的大龄下岗失业职工，可指导他们筹集部分资金，考察一批项目进行投资，规模大的，还可以安置部分大龄下岗失业职工。我们还要对其进行管理上的指导，主要是注重提高他们经营管理的素质。
三、强化责任意识，抓好管理服务
一是掌握准确可靠的劳动力供求信息。“零就业家庭”人员的情况比较特殊，他们就业的愿望比较强烈，因此相当数量的有效市场供求信息，是职业指导人员成功的前提条件。没有相当数量的有效信息，再好的工作手段也发挥不了其应有的作用。因此职业指导人员要经常注意劳动部门劳动力市场供求变化，对适合就业困难群体人员的岗位信息和培训信息要及时登记汇总。要经常深入企业，特别是适合就业困难群体人员就业的企业，了解岗位变更和人员流动情况，掌握第一手资料，建立动态的预测分析机制。对重点企业，应建立稳定的工作联系，与他们交朋友，指导用人单位正确理解和对待困难群体的就业问题。要加强劳动力市场信息网络建设，充分利用网络共享资源，丰富信息库。职业指导人员还要与职业培训机构经常联系，并完善与之相配套的职业信息沟通收集手段，以保证培训与就业的有机结合。
对就业困难群体不同类型的划分，对采集来的信息依次分类排序，从中找出就业困难群体不同类型人员对应的用人单位信息，或就业培训信息，然后进行合理匹配。例如，打字员、园林绿化、家政等社区服务岗位适合大龄失业人员安置。对一些有用工需求但不急需的潜在的企业用工信息，职业指导人员应有针对性地引导就业困难人员参加相应岗位技能培训，然后定向安置。今年6月10日，我们在市场调查时听说市政局招聘部分清洁工、园艺工等，我们根据其工种岗位的特点，根据其技术要求较低，年龄要求没有限制招聘要求，立即把我们所掌握的“零就业家庭”成员对接起来，并取得了市政局领导的大力支持，于是有65名“零就业家庭”人员在就业和收入比较稳定的市政局获得了就业岗位，有了较稳定的收入。
二是建立跟踪服务制度。多年的无就业经历使他们的性格产生了不同程度的变异，已经经不住太多的打击，即使一点点，也会使他们的人生发生质的变化。基于这些，职业指导人员一定要与他们常联系，多谈心，与企业常来往、多沟通掌握他们的工作状况，及时为他们提供帮助。
今年9月份，我们指导人员对初步认定的180户“零就业家庭”再次进行摸底调查和上门服务，限时间、定措施，开展一对一的就业观专题教育和就业指导，对已就业的和未就业的实行“一户一册”档案管理制度，如实记录他们的接受就业援助的情况，同时采取劳动保障系统70名普通职工“一对二”党员干部“一对三” 、“一家一策”“一人一策”办法加强与“零就业家庭”的联系，一季度召开一次座谈会。并要求职工对联系情况和内容做好记录，一月一汇报，切实做到了“经常通电话、每月一家访、就业后常联系”的跟踪服务制度。
就业困难群体不是一个固定不变的结构，就其个体而言，是处在不断变化之中，在适宜条件下，弱者变强者也是很自然的，在职业指导过程中，应有动态发展的指导思想，既要看到他们目前的就业困难，又要对他们的未来充满希望。要采用对比、激励法进行指导，用成功的典型激励他们转变观念，树立积极进取，顽强拼搏，奋发向上的精神，从而使他们正视现实，调整心态，开阔视野，点燃就业希望的火种。引导他们参加、选择职业培训，为其踏上新的征程做好准备。通过对国家政策的宣传和就业形势分析，以及身边就业典型举例，帮助他们克服自卑自怜的心理障碍，树立自信心，以现实、积极的态度对待求职，实现职业指导促进就业的目的。
综上所述，有效的职业指导促进“零就业家庭”重要措施，是建立和谐社会、推进“平安山东”、“文明山东”建设的重要内容，强化职业指导人员服务、目标、责任意识对指导“零就业家庭”成员的就业成功率具有决定性作用。